金博体育中国目前房地产的状况与2、30年前经历地产泡沫的日本很相似，担心中国经济一旦“失速”，将会对国际经济造成影响

　　《财经网》独家策划——【专题】“史上最严”房地产调控周年重审系列报道之十六

　　山本先生（化名）是日本人，2008年9月来北京，并学习中文。他是日本某文化公司派驻中国的员工，除了北京，也曾在沈阳因工作原因暂居过。山本先生来华至今均以租房方式居住。在沈阳期间，公司地址在某酒店，不需要山本先生外出租房支付租金。来北京后，在北京亮马桥附近租房居住。目前租金21000元人民币，其中70%由公司代为支付，30%由个人支付。个人支出部分6000元人民币左右。

　　山本无在京购房意愿，据其介绍，他周围也无朋友打算在京买房。他在东京采取贷款方式已购住房，贷款期限30年，每月还款折合人民币大概15000元。由于在日本与中国均需要在住房方面支付一定费用，尽管在京由公司支付大部分租金，但山本先生仍然表示，如果北京房租继续上涨过快，他将有搬家的打算。

　　山本向《财经网》记者介绍了在居住方面，他在日本与中国的感受，及两国住房政策方面的不同之处，并指出，中国目前房地产的状况与2、30年前经历地产泡沫的日本很相似。他担心中国经济一旦“失速”，将会对国际经济造成影响。

　　山本：作为外国人，我的看法很简单，那就是：北京的租金涨价越来越高。我觉得中国经济非常发达，日本在经济高度发展时期，房价也涨的很厉害，所以目前中国的情况与2、30年前的日本差不多。那时金博体育，日本面临贫富差距的问题，现在中国也如此。有的人工资非常高，而有的人则很贫穷，贫富差距太大了。现在，中国的贫富差距比2、30年前的日本更大。所以，北京，或者说中国的租房问题就更严重了。

　　最近在亮马桥、国贸等一些外国人居住比较多的地方，房租越来越高。尤其是我们公司经济情况不太好，所以北京房租再涨价的话，我们外国人当然也受影响。

　　由于搬家比较麻烦，如果房租不是涨得太高的话，我们还是愿意继续住在同样的地方。我们一年签订一次租房合同，今年到8、9月份重签时，估计价格会更高一点。

　　山本：没有。我们作为外国人，如果我们的公司一直在北京的话，当然也想买房。但如果在中国工作了三四年，还要回日本，然后再过两三年又从日本回到北京，那么不会考虑在北京买房的。

　　有些人会投资，在中国买了房子租给别人，但我身边没有这样的朋友，大概有可能因为不熟悉中国法律方面的政策。

　　山本：如果涨太高，我们要搬家，比如涨个4、5000块钱的话，因为我们外国人一般住的地方比较贵的，很多人希望住在有人气的地方，这些地方租金很贵，比如住在国贸附近房租就会高很多。

　　现在我的租金是21000元，今年估计会涨两三千元。在21000元里，包含一周两三次阿姨来打扫房间，也包括约600元的水电费、燃气费。

　　我们也不满意涨价，我们会把我们的要求跟他们的要求谈一谈，我们要跟人家谈条件。比如我自己来支付水电费、燃气费，我自己来打扫，可不可以不涨价。

　　我租金的70%由公司补贴，30%由我自己出，大概6000多元。就算房租涨价，对我们没有很大的影响，不过，如果21000元的房子重签合同时变成28000元了，那么我们会考虑搬家。因为我在东京已经买了房子，这套房子还没有人住，每月需要还贷15000元人民币。对我而言，现在的情况是，两个房费，一个是东京、一个是北京，因此，如果北京租金再高的话，对我还是有影响的。

　　《财经网》：在日本，人们选择租房的多，还是买房的多？北京与东京房价有怎样差别？

　　山本：日本年轻人大部分会租房，买房的不太多，大概会到30多岁才去购买房子。东京房价比北京贵，日本很小金博体育，所以土地很贵。但日本的房价从三四年前至今，一直没怎么涨价。

　　山本：这是比较令人担心的事情，因为一旦出现房地产泡沫破裂，中国经济会受很大影响，而且中国经济如果失速的话，对世界经济的影响也很大，现在世界经济依靠中国的部分很大。

　　在中国，地产方面投资因素很大，买到两套、三套房子的人很多金博体育，所以涨价越来越厉害，比如三亚就是这种情况，所以中国政府重点工作是控制投资房产。

　　《财经网》：中国和日本地产政策方面有哪些不同？日本有无很好保障到低收入阶层住房问题？

　　山本：日本的“地方政府”就是市、县，在日本，县政府比市政府更大，市县会提供给收入低的人房子，就像中国说的保障房。

　　市政府和县政府虽然有保障房，但量没那么多金博体育。可是没有钱的人也很多，他们都想住在这样的房子里。他们要先报名，然后进行抽签。抽到后向市县交纳房租，就能住进去了。如果申请不到的话，那就只能自己再寻他路了，自己去找商品房。

　　《财经网》：本来就是没有钱住商品房，才去寻求保障房，保障房如果申请不到，怎么办？

　　山本：日本市县提供的保障房既便宜，条件又好，如果没机会入住，都是需要自己去另找房子的。在日本，也有更便宜的商品房出租金博体育，一个月最便宜大概需要2000多元人民币租金，这笔金额对日本人来说没那么贵，很容易租到。

　　《财经网》：保障房本意是为保障低收入阶层，但在中国，有部分不具备领取保障房资格的人通过各种手段得到了房子，占取这项资源，加之土地供应量有限，反而某种程度推高了原想打压的房价。日本商品房和保障房的运作是否会有这样的互相之间的影响？

　　山本：双方没有影响。在日本，土地是我们自己的，在中国，土地是属于国家的。日本的市政府如果建保障房，只会在“公用地”上建保障房，不使用民间土地。日本不会出现中国做商品房时出现的那种补偿拆迁款、拆迁矛盾等情况。

　　山本：应该没有，因为日本地方政府没有那么多钱，所以他们做房产投资的机会很小。如果在国家公用地做商品房，那么土地不是我们的，土地的主人说“这是我们的土地，你们走吧”，这样一来，会造成非常严重的问题。所以，保障房用的是公用地，商品房是民用地。

　　在日本，土地也是我的东西，可是中国的话，房子是个人的，土地是国家的，这是很大的差别。所以中国存在拆迁的问题。

　　《财经网》：中国政府出台了很多政策希望房价不那么快地上涨，您认为政策有效果吗？

　　山本：当然有效果。比如，在控制投资方面，我觉得就有效果。比如说，一对夫妻，为了想买二套房，采取假离婚，所以，上面有政策，但下面还是有人去考虑用其他方法去规避。那么，政府发现情况以后，马上推出其他政策应对。

　　我觉得，中国政府反应比较快。如果日本政府的话，会先在国会上讨论，比如自民党说不行，说行，讨论后，才决定政策。可中国政府马上会上新政策，这就是中国体制的特点吧。日本是多党制，做出决策需要很长时间。

　　山本：现在日本没有严重的房价上涨问题，政府不用考虑房价方面。而且在日本购房，现行的贷款利率没那么高，很小。

　　山本：我所购买的房子是30年的贷款，采取了两个贷款方式，一个是占据贷款金额40%的利率0.89%，一个是占据贷款金额60%的利率3%。其中，3%的利率30贷款期内不变，与日本经济好不好没有关系。0.89%的利率则会随着日本经济的变化而变动，属于不固定利率。

　　也就是说，日本有三种利率方式，分别是选择0.89%、选择3%，或者两者组合。

　　目前，日本人选0.89%的利率方式多，但这比较危险，因为利率有可能突然变高。日本大概2、30年前房价特别高，贷款利率也越来越高，它是跟着房价走高的。日本90年代经济非常不好，就是80年代地产泡沫造成的。

　　山本：现在日本可以买两套、三套、四套的房子，但贷款的时候，就没有购买第一套房子那么优惠的利率了，可能会是8%、9%的利率。

　　山本：对，一般老百姓买不起第二套、第三套，因为得向银行借钱，好几套房子都有贷款要还的话，可能还不起钱。而且，银行也不愿意贷款给这样的人。

　　山本：投资的目的也可以。但在日本，如果无人租自己的房子，自己没收入——比如，我有两三套房子用来投资，不过没有人来住，这样我没有收入就无法还银行的钱，压力非常大。

　　山本：与日本有差别。比如，在日本租房子，我们找到了房子，要付钱给中介表示感谢，也就是交纳押金加上一份礼金。但中国没有，我们觉得比较好。还有，如果搬家，中国中介也会帮助我们搬，而且不收取搬家费。但日本要付搬家费。

　　《财经网》：您对中国房地产业的走向有何看法？曾出现在日本的房地产泡沫破裂是否会在中国复制？

　　山本：有可能。可是，中国已经看到日本出现过那样的情况，中国政府当然不会希望自己也发生那样的情况吧，中国已经学习了日本的失败（经验），所以中国政府也会很努力避免发生吧。我认为，可能性当然有，但大不大不太清楚，有可能不那么大。